憧れの大家さんになれる「マンション投資」

投資用マンションの購入

ある程度の資金を持っている人の中には、マンションを購入して、その賃貸料を収入にしようと考えている人がいるでしょう。

賃貸料金については、周辺の類似物件を参考にして適正な料金を設定することになります。適正な家賃なら、きっと事業化できるでしょう。

なお、マンションを貸している間、何もしなくて良いという訳には行かないようです。
一般的に、貸す側に修繕義務があります。
賃借人の通常使用による畳の「すり減り」など、建物や設備の維持、修繕の費用が必要です。「水漏れ」などが発生しないように、設備のメンテナンスを定期的に実施する必要もあります。

あと、良いことばかりではありません。
例えば、悪質業者がマンションの購入を迫ってくる場合があります。
家賃の滞納や敷金・礼金の返還トラブルも、多く起こっています。

マンションの投資については、充分に情報や知識を得た上で、事業を開始するかどうかを判断してください。

建物の維持管理

不動産投資としてマンション経営などを行なう場合には、賃料徴収などの運営管理だけでなくて、安全に長く居住できるように建物の維持管理もする必要があります。

建物の維持管理には、設備管理・清掃・維持・修繕などがあります。
屋根や屋上の防水加工、外壁補修、塗替えの修繕時期の目安は、１０年前後です。鉄部防錆加工は３年から５年、機械設備や給排水管の補修・交換などは、１５年から２０年前後です。
これらの定期的なメンテナンスは、必ず行なう必要があります。将来の修繕費用として、賃料から積み立てておきましょう。

中古物件の場合は、さらにメンテナンス時期が早くなります。もしも中古物件で不動産投資を行なう際は、専門家に建物を検査してもらい、どのような補修がいつ必要なのかを考えて、投資計画を立てることになります。

中古物件の場合は、このような費用を差し引いて物件価格の値段交渉を行なうことも可能です。
マンションを購入する際、個人的には多くの場合で中古物件のほうがお得に思えます。新築と中古については、どちらが良いかは一概に言えません。ですが価格面だけを見ると、中古のほうが「お得感」を感じます。マンションに関する広告を見たりして、しっかりと物件価格を確認してください。

マンションの１室だけを購入して賃貸する場合も、管理費・修繕費を支払うことになります。どのような修繕計画があり、修繕積立金がどれだけあるのかを確認しておきましょう。
仮に修繕積立金が不足している場合は、大規模修繕を実施した場合に、不足額を徴収されることがあります。

賃貸による不動産所得

不動産投資を行なうには、不動産所得に関する税金知識も必要となります。
マンションの賃貸によって所得が発生した場合は、不動産所得となります。
不動産所得とは、「不動産収入」から「必要経費」を引いたものです。

「不動産収入」とは、家賃収入の他に共益費や更新料も含まれます。

「必要経費」には、まず税金があります。不動産に掛かる固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税などの税金です。
例えば新たにマンションを購入する場合は、マンション購入資金だけでなくて、不動産取得税などの税金や維持費が掛かってきます。

この他の「必要経費」には、専従者等に対する給与や共用部分の水道光熱費など、不動産収入を得るために必要とされる費用があります。
なお、下宿などで食事を提供するものや、時間貸し駐車場については、不動産所得とはなりません。事業所得か雑所得となります。詳しくは税金の専門家に相談してください。

もしも不動産所得に損失がある場合は、損益通算が認められています。
ただし、必要経費に算入した土地などの取得に掛かる負債利子の通算は、制限されています。

不動産所得では、青色申告制度を利用できます。事業に関する費用や税金などをしっかり管理して、申告しましょう。

節税対策にもなるマンション経営

節税対策の一つとして、マンション経営が行なわれています。ここで言うマンション経営とは、経営そのものが目的ではなく、投資や節税対策が目的になっています。マンション経営で節税対策する際、「税金の仕組み」を理解することが必要です。

マンションやアパートなどの家賃収入は不動産所得となり、株式の収益などとは税金面で異なっています。不動産所得である点が、ポイントと言えます。このような「税金の仕組み」を一つずつ理解することで、節税対策を実行できる事になります。

憧れの大家さん

なお、節税や投資が目的であるマンション経営は、経営していると実感できないかもしれません。実際には、マンションを建てた建設会社などが管理業務も請け負っています。よってオーナーが行なう業務は、そんなにないと言えます。

個人的な憧れになりますが、オーナービジネスと呼ばれるものに憧れていた時期がありました。ビジネス雑誌などの広告掲載企業の中に、オーナーを募集している広告があって、じっくりと吟味していた事を覚えています。
今までずっと雇われ人でしたが、投資物件を購入して「大家さん」と呼ばれてみたいと思ったりします。