賃料による安定収入が魅力的、現物不動産の投資

経済的な自由を実現可能な不動産投資

サラリーマンの中には、どれだけ仕事を頑張っても経済的な不安を解消できない方がいると思います。ツラくて厳しい仕事にも耐えているのに、なかなか給料が上がらない。がっかりします。

さらに増税されたり、ご自身のライブステージが変化したりすると、お金がかかります。結婚や老後に対する生活費の準備などを考えると、「お金に関する悩み」はつきません。

そんな状況では、経済的な心配をしないで済むという「経済的自由」を手に入れたい、と願うでしょう。それを実現する方法の一つに、投資があります。

家賃収入ちなみに投資と言ったら、株式投資やFX取引を思い浮かべるかもしれません。もちろん、それでもいいですが、もう一つ有名な投資があります。不動産経営者になって副収入を得るという不動産投資です。会社の仕事を辞めずに副収入を得られる投資法の一つです。

不動産の投資は、定番の投資方法と言えます。投資に関心がある人なら「大家さんになって稼ぎましょう」という宣伝文句を、一度くらいは聞いた事があるでしょう。

現物・不動産投資の特徴

マンション(不動産)不動産投資は、現物による不動産投資・小口化投資・証券化投資に分類できます。

それらの一つ、現物による不動産投資とは、直接不動産に投資することで収益を上げる投資方法です。
マンションを購入して賃貸する、保有する土地に賃貸アパートを建築する、賃貸マンションを購入する、以上のような事をして収益を上げます。

現物の不動産投資には、次のような特徴があります。

  • 収益には、キャピタルゲイン(譲渡益)とインカムゲイン(賃料)があります。
  • インカムゲイン(賃料)による安定収入が、見込める可能性があります。
  • 投資額が、他の投資と比べて多額です。投資期間は長期になります。
  • 損益通算などによって、所得税・相続税・固定資産税を減額させて節税できます。
  • 少額の資金でも借入金により、自己資金の何倍にもなる多額な不動産に投資できます。
  • レバレッジ効果(てこの原理)を利用して、借り入れ金利以上の収益率にして、収入を多くできる可能性があります。
  • ハイリスク・ハイリターンと言われています。

現物の不動産投資には、次のようなリスクがあります。
不動産投資を考える時には、このようなリスクを理解して投資を行なうようにしてください。

  • キャピタルゲインとインカムゲインには、不動産価格や空室、地域状況の変化などによる収益の変動リスクがあります。
  • 不動産投資を行なう人の経営手腕によって、収益に差が出ます。
  • 現物の不動産は、すぐに現金化ができないという流動性リスクがあります。
  • 投資のための多額の借入金により、収益が減少することがあります。
  • 建物の老朽化、地震など自然災害、火災などによる建物の損壊リスクがあります。

運営する建物の賃貸条件

賃貸の運営においては、周辺の類似物件を参考にして適正な賃貸条件を設定することになります。賃貸借契約で定められる金銭に関する事項には、次のようなものがあります。

管理費・共益費

賃料と別に徴収する場合と、賃料に含む場合があります。

権利金

「賃料の一括前払い」としての金銭です。通常は返金されません。

敷金

建物の賃借人が、延滞賃料や賃貸契約上の債務の担保のために、賃貸人に預けておく金銭です。
建物の退去時に、未払いの賃料、契約書で定められた修繕費用などを差し引いて返却されます。

賃料

新規の賃料は、周辺の賃貸市場や立地条件などから貸主が決めます。

仲介料

仲介を依頼した不動産業者による賃貸契約の場合に、支払う金銭です。

保証金

現在では、建物退去時に返金する敷金と同じ扱いとなっています。
本来は、ビルの建設協力金として発生したもので、一定期間で返金されていました。

礼金

賃貸人に対する「お礼の意味としての金銭」です。通常は返金されません。

この他にも、賃借人が火災を起こすリスクを避けるため、賃貸契約に火災保険加入を条件とすることがあります。

なお、敷金・礼金については、地域で習慣が違います。
不動産投資として物件を賃貸する場合、地域習慣を考えながら、トラブルにならない賃貸条件の設定をしましょう。※最新の賃貸条件を、ご確認ください。

不動産購入の手順と費用

「手続き」の手順

「不動産購入の手続き」は、おおよそ次のような手順になります。
一般的に不動産売買には、買主・売主それぞれに一社ずつ不動産会社がつきます。

  1. 購入申込み。
    売主に対して、書面で「不動産の購入申込み」を行ないます。
  2. 重要事項説明。
    売買契約前に、宅地建物取引主任者が購入物件に関する重要事項について、買主に説明を行なうと決められています(宅地建物取引業法による決まり)。
    重要事項説明を受けた後に、説明を受けて内容を確認したという買主の確認印が必要となります。
    重要事項説明は、登記や法規制など細部に渡る説明です。なので出来れば契約日当日の説明ではなくて、契約日よりも前に重要事項説明を受けるほうが良いです。事前に説明を受けて、納得した上で契約するのが望ましいです。
  3. 契約・ローン申込み。
    売買契約書を作成して、手付金を売主に渡します。
    売買される不動産についての書面に、売主・買主ともに記名・押印します。
    契約書には、当事者の住所・氏名、代金の支払い方法や時期、建物の引渡し時期など絶対的記載事項があります。
    あと、天災などによる不可抗力の場合に関する事など、任意的な記載事項があります。
  4. 貸付承認・ローン契約。
  5. 残金の支払・物件引渡し。
    売主に、手付金を除く残金を支払います。物件が、買主に引き渡されます。
  6. 登記。
    物件の所有権の移転登記を行ない、購入が完了します。

「以上の手続き」が終了すれば、不動産投資として不動産の運用が始まります。

購入にかかる諸費用

不動産投資のために不動産を購入する場合、現物の費用以外にも諸費用が必要です。
総費用には、この諸費用も含める必要があります。
※諸費用に関する最新の情報については、不動産業者に確認してください。

印紙税

売買契約書・請負契約書・金銭消費貸借契約書などに印紙を貼ることで、納付される税金です。

固定資産税

毎年1月1日現在に、不動産を保有している者に課せられる税金です。

司法書士報酬

不動産登記などを司法書士に委託した場合、その報酬です。

仲介手数料

不動産を購入時、不動産業者などに仲介を依頼する場合に必要となる費用です。

登録免許税

不動産取得後、法務局で登記申請する時に必要な税金です。

都市計画税

毎年1月1日現在、市街化区域に土地や家屋を保有している者に課せられる市町村税です。

不動産所得税

不動産取得時に、一度だけ課せられる税金です。
なお、相続によって不動産を取得する場合は必要ありません。

保証料

住宅ローンを組む際に、連帯保証人となる保証会社に支払う料金です。
保証料の必要がないローンもあります。

保険料

団体信用保険の料金です。
ローンの支払中に病気や事故によって死亡、または重度障害になりローンが支払えない状態になった時に備えて入る団体信用保険の料金です。この料金は、通常ローン金利に組み込まれています。

その他に、売買契約を締結した時には手付金が必要となります。
不動産投資には、このような費用がかかることを理解しておく必要があります。

仲介手数料が無料?

ところで実際に不動産の物件を購入する場合、物件そのものの「お金」の他に、手数料なども必要と言えます。多くの場合、専門業者に物件を仲介してもらう事になります。その場合、業者に仲介手数料を支払う事になります。

そうは言っても「このような手数料」は、購入費用を少しでも節約したい人にとっては嫌なものです。出来るなら、払いたくないでしょう。

そう思う人が多いためか、近年、仲介手数料が無料という業者が登場しているそうです。
例えば売主側から仲介手数料が出る物件なら、買主が業者へ支払う仲介手数料は0円だそうです。少しでも「お安く物件を手に入れたい方」は、仲介手数料が無料という物件を探してみましょう。

優良物件を見つけましょう

一般的に不動産投資では、「お金」を不動産に投資するという事になります。「お金」を資金として、賃貸用のオフィスビルや商業施設などを取得します。そうする事で、賃貸収入から利益を得るという事です。
賃貸収入なので、価格の変動が激しく起こるものではありません。定期的に決まった収入、安定した収入を見込めるでしょう。

そんな不動産投資を始める際、やはり大事なのは、なんといっても優良物件を見つける事です。
そのために必要なのは、優良な物件情報を提供してくれるパートナーを見つける事です。
新築にするか中古にするか、という点も大きなポイントになりますが、まずは何と言っても信用できるパートナーを見つけた上で、細かい情報を交換して、的確で明確な方針を立てる事です。
そうする事が不動産投資を成功させるポイントの一つ、と言えるでしょう。

賃貸条件が良い物件

自分が住むための不動産と同様に、投資のための不動産においても、実際に物件を購入する際に気をつける点が多数あります。
例えば立地条件です。駅前であるとか、学校やスーパーが近くにあるとか、これらの立地条件は物件の価値(価格)に大きな影響を与える要素と言えます。
その他にも、エアコンや洋式トイレという住宅設備やLDKという間取りも重要な要素です。

住んでみたいと思わせる物件は、投資用物件としても魅力ある物と言えるでしょう。大家さんとして家賃収入を得るなら、まずは人に借りてもらう(住んでもらう)必要があるからです。

色々と言いましたが、不動産投資に関心のある方なら、すでにご存知でしょう。だけど、すでに理解しているのに、そんな魅力的な物件を手に入れられない場合が多い、と聞きます。
なぜなら、資金の問題があるからです。立地条件が良くて住みやすい不動産は、やはり高額です。物件取得にかかる費用が予算をオーバーしたら、残念ですが不動産の購入を諦める事になるでしょう。

だけど賃貸条件が良い物件は、やはり不動産投資において有利です。予算内で出来る限り優良な物件を見つけましょう。



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